近來(lái)的一些市場(chǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)反映，部分城市的房?jī)r(jià)“量?jī)r(jià)齊升”。與此同時(shí)，國(guó)務(wù)院督查組對(duì)16個(gè)省（市）房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策措施落實(shí)情況開展專項(xiàng)督查。樓市調(diào)控再次進(jìn)入敏感期。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，針對(duì)部分城市政策微調(diào)的傾向和樓市“量?jī)r(jià)齊升”的動(dòng)向，中央開始進(jìn)行“精準(zhǔn)修正”，而不是再出臺(tái)“一刀切”的調(diào)控政策。整體來(lái)看，房地產(chǎn)調(diào)控政策年內(nèi)不會(huì)松動(dòng)，房?jī)r(jià)的“報(bào)復(fù)性反彈”缺乏政策層面的支撐。

成交回暖引發(fā)房?jī)r(jià)反彈擔(dān)憂

中國(guó)指數(shù)研究院最新數(shù)據(jù)顯示，在7月16日到22日的一周中，交易量繼續(xù)上升，在所監(jiān)測(cè)的40個(gè)城市中，32個(gè)城市交易量同比上漲，6城市同比漲幅超過(guò)150%，其中蘇州同比增幅最大，達(dá)306.42%。部分城市6月份房?jī)r(jià)也在下跌9個(gè)月后首次回升。本應(yīng)是樓市淡季的6、7月，居然“量?jī)r(jià)齊升”，超出業(yè)內(nèi)預(yù)期。

一些業(yè)內(nèi)人士也表示，自2007年以來(lái)，房地產(chǎn)投資品屬性凸顯，單純的供求規(guī)律已失效，在預(yù)期主導(dǎo)之下，脫離真實(shí)需求的高房?jī)r(jià)本身已蘊(yùn)含風(fēng)險(xiǎn)。“當(dāng)前正值中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵期，形勢(shì)異常嚴(yán)峻與復(fù)雜，雖然總體仍處于調(diào)控目標(biāo)區(qū)間，但是隨著市場(chǎng)回暖壓力加大，市場(chǎng)走勢(shì)可能偏離調(diào)控目標(biāo)。”中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院院長(zhǎng)、“住房問(wèn)題研究”課題組組長(zhǎng)高培勇說(shuō)。

國(guó)土資源部全國(guó)主要城市地價(jià)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)的最新報(bào)告顯示，截至目前全國(guó)105個(gè)監(jiān)測(cè)城市中，33個(gè)城市從不同角度出臺(tái)樓市微調(diào)政策。在這種宏觀政策調(diào)整與堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不放松，以及地方政府出臺(tái)的微調(diào)政策不斷加大的局面下，部分城市的市場(chǎng)預(yù)期正在出現(xiàn)變化，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)再次進(jìn)入敏感階段。

市場(chǎng)并未逆轉(zhuǎn)

上海財(cái)經(jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)姚玲珍認(rèn)為，部分城市成交量回暖對(duì)原因首先是開發(fā)商“以價(jià)換量”和貨幣政策的微調(diào)刺激剛性需求入市，另外市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)變也使得猶豫不決的購(gòu)房者入市。但市場(chǎng)仍有很多的不確定性因素，房地產(chǎn)整體的供需關(guān)系并沒(méi)有得到根本的扭轉(zhuǎn)，成交大幅度反彈特別是價(jià)格大幅度反彈不具備政策基礎(chǔ)。

以上海為例，26日發(fā)布的“工行－上海財(cái)大”住房?jī)r(jià)格指數(shù)顯示，上海近半年房?jī)r(jià)走勢(shì)可概括為低位盤整和走勢(shì)平穩(wěn)。房?jī)r(jià)整體延續(xù)了去年四季度以來(lái)的低位，盡管5、6月指數(shù)出現(xiàn)小幅回升，但回升幅度遠(yuǎn)不及前期積累的降價(jià)幅度。地方政府以“限購(gòu)”為核心頻繁收緊樓市調(diào)控，而調(diào)控政策微調(diào)僅以提高首次置業(yè)家庭的支付能力為目的，遠(yuǎn)未達(dá)到促進(jìn)市場(chǎng)全面回暖的程度。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況不容樂(lè)觀，目前房企的負(fù)債率依然較高，5成大型房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率超過(guò)60%。截至目前，在滬深兩市已經(jīng)公布業(yè)績(jī)預(yù)告的59家房地產(chǎn)類上市公司中，有13家預(yù)計(jì)業(yè)績(jī)將出現(xiàn)下滑，有20家預(yù)計(jì)出現(xiàn)虧損，整體預(yù)減比例達(dá)到了55.9%。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，現(xiàn)階段還僅限于狹義市場(chǎng)成交量回暖，不足以導(dǎo)致市場(chǎng)基本面整體回暖，后市仍有不確定性。

發(fā)展仍需治“源”導(dǎo)“流”

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，現(xiàn)階段房地產(chǎn)調(diào)控仍處于關(guān)鍵期，需穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭稱，從成交數(shù)據(jù)來(lái)看，房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)止跌反彈的苗頭，但鑒于經(jīng)濟(jì)“穩(wěn)增長(zhǎng)”的壓力也很大，此時(shí)不宜過(guò)度打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)。綜合兩方面因素考慮，即便再次調(diào)控也將以重申和強(qiáng)調(diào)既有政策為主，不會(huì)增加太多、太嚴(yán)厲的措施，而是加大對(duì)地方政府的督查力度。此次國(guó)務(wù)院督查16個(gè)省（市）房地產(chǎn)市場(chǎng)釋放出的強(qiáng)烈信號(hào)是督促落實(shí)既有政策。至于是否會(huì)有新政策出臺(tái)，要視督查結(jié)果以及未來(lái)一兩個(gè)月的房?jī)r(jià)表現(xiàn)而定。

“應(yīng)該看到，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)并不均衡，東中西部城市回暖速度并不一致。因此，在未來(lái)的樓市調(diào)控中，也應(yīng)分地區(qū)實(shí)行差異化的調(diào)控政策。”中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌說(shuō)。

“眼下，部分城市樓市‘量?jī)r(jià)回升’是‘以價(jià)換量’所致的表象，”上海財(cái)經(jīng)大學(xué)副校長(zhǎng)、不動(dòng)產(chǎn)研究所所長(zhǎng)王洪衛(wèi)教授指出，要解決房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)問(wèn)題，讓市場(chǎng)回歸本位而非讓調(diào)控處于常態(tài)，仍需從體制、機(jī)制等方面著力，根除導(dǎo)致調(diào)控一松房?jī)r(jià)即漲的“源”與“流”。改革稅制，以解決地方對(duì)土地財(cái)政的依賴，此為源頭治理；調(diào)節(jié)投資，從“炒房”以獲取增值收益為主轉(zhuǎn)向以長(zhǎng)期獲取租賃收入為主，此為市場(chǎng)導(dǎo)流。堵疏并舉，方可收樓市健康發(fā)展之功。

來(lái)源：新華網(wǎng) 編輯：于姝楠