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專訪中科院：天津成房地產信托投資基金試點城市之一 2009-06-29 16:40
中國日報網中國在線消息：據相關媒體報道，國務院已批準北京、上海、天津三城市為房地產信托投資基金（REITs）試點城市。對此中國日報天津記者站專訪了中國社會科學院財政與貿易經濟研究所高偉凱博士。 中國日報：您能不能用一些通俗易懂的語言解釋一下房地產信托投資基金的含義？ 高博士：房地產信托投資基金（REITs），是將不特定投資者分散的資金集中起來，采取簽訂信托契約的形式或類似股份公司的形式，委托對房地產市場具有成熟經驗又可以信賴的專業(yè)人才團隊經營管理，通過選擇不同地區(qū)、不同類型的房地產項目進行投資組合，在有效降低風險的同時通過將出租不動產等所產生的收入按比例分配給投資人，從而使投資人獲取長期穩(wěn)定的投資收益。 從本質上講，REITs是屬于資產證券化的一種方式。它具有兩大特征：第一是以房地產為對象的投資信托，基金的收入來源是房地產租金和銷售收入，第二，基金將以股利的形式分配給投資者。 中國日報：房地產信托投資基金是如何運作的?相比其他信托基金有何優(yōu)勢? 高博士：從組織形態(tài)來看，房地產投資信托基金可以分為契約型和公司型兩種，契約型依據《信托法》規(guī)定的信托契約建立和運作；公司型則依據《公司法》條文成立，具有法人資格。目前，公司型運作模式已經成為房地產投資信托基金發(fā)展主流。 REITs通過將信托資金以股權投資的方式加以運用，收購并持有收益類房地產（如公寓、購物中心、寫字樓、旅館和倉儲中心等），成為房地產企業(yè)股東或房地產項目所有者，取得房地產的所有權或抵押權等物權，直接經營房地產企業(yè)或房地產項目，并根據在房地產企業(yè)中所占的股權比例或房地產項目的所有權情況，獲得經營所得，作為信托投資收益的來源。 REITS與一般房地產信托的區(qū)別是： 1、投資者取得權益的性質不同。一般房地產信托投資人在到期后取得本金和固定收益，實質是一種融資行為，而REITS的投資性質則是因擁有資產而享有利益，但同時承擔市場風險的投資行為。 2、投資者的收益與風險不同。由于REITS主要通過房地產租金收入取得收益，所以基金投資的房地產一般要求已經有正常穩(wěn)定收入，因此，投資人不承擔房地產開發(fā)風險，收益較為穩(wěn)定、風險較小。如果基金管理水平高，投資者可以獲得較高的收益率；而一般房地產信托主要投資于房地產開發(fā)項目，投資者通過信托投資公司對開發(fā)商征收資金占用成本取得收益。 3、投資退出機制不同。REITS投資者可以通過證券交易市場轉讓投資份額；而一般房地產信托只能按照合同法的規(guī)定以及合同的約定實現(xiàn)投資的退出，因而缺乏流動性。 4、金融機制不同。REITS是資產證券化的表現(xiàn)形式之一，是金融創(chuàng)新產品；而一般房地產信托只是銀行間接融資的替代形式。 REITs與其他房地產投資形式相比： REITs具有高派息、收益穩(wěn)定、高流動性和安全性等特點，根據歷史記錄來看有良好的市場表現(xiàn)，依據與其他類型金融創(chuàng)新年來說更具投資吸引力。 中國日報：房地產信托投資基金是怎樣具體解決房地產開發(fā)商貸款難的問題的？ 高博士：采用銀行貸款的方式進行融資一直是我國房地產公司主要的融資渠道，大約70％的房地產開發(fā)資金來自銀行貸款的支持。我國房地產業(yè)已成為與銀行業(yè)高度依存的一個行業(yè)，為了防止房地產市場的隱患最終轉嫁給商業(yè)銀行。房地產行業(yè)迫切需要銀行外的融資渠道，以解決開發(fā)和經營的資金難題。 REITS間接解決房地產融資問題。REITS一般不能直接投資于房地產開發(fā)，但是可以購入房地產，因此，可以起到幫助房地產開發(fā)企業(yè)收回投資，從而間接解決了房地產開發(fā)過程資金瓶頸制約問題。房地產金融衍生品REITs的推出，可以讓地產商繼續(xù)持有項目所有權的前提下，獲得發(fā)展資金繼續(xù)滾動開發(fā)，拓寬房地產融資渠道，以解決房地產開發(fā)商貸款難的現(xiàn)實問題。 發(fā)展房地產投資信托基金業(yè)務可以吸引民間大眾的資金，使房地產信托基金成為房地產業(yè)的重要融資渠道，促進我國房地產金融的創(chuàng)新發(fā)展，改變目前房地產行業(yè)單一依靠銀行貸款的融資模式，降低我國系統(tǒng)性金融風險。 中國日報：成為試點城市后對天津未來房地產業(yè)發(fā)展將產生哪些影響？ 高博士：次貸危機引發(fā)的金融危機對天津房地產市場造成了一定影響，寫字樓空置率上升較快，工業(yè)園區(qū)廠房入住率也受到波及，房地產企業(yè)的運營出現(xiàn)困難，房地產市場健康發(fā)展面臨轉折。而房地產信托投資基金適時的推出，特別是對工業(yè)地產、商業(yè)地產、寫字樓起到穩(wěn)定作用。天津是我國最早嘗試房地產信托投資基金的城市，在房地產信托投資基金的運作和管理上積累了豐富的經驗。房地產信托投資基金在天津試點，為天津市房地產企業(yè)目前的發(fā)展困境尋找到了另一條出路，為天津市房地產市場的的健康發(fā)展形成推力。 首先，房地產投資信托基金可以優(yōu)化天津房地產企業(yè)的資本結構。房地產投資信托基金的融資服務有利于降低房地產企業(yè)對銀行貸款的依賴性；其次，可以促進房地產企業(yè)的規(guī)范化操作。房地產投資信托基金作為外部監(jiān)管者，必然更加關注企業(yè)的規(guī)范化運作，從而對房地產企業(yè)的運行起到外部監(jiān)督的作用。再次，依托REITs的專業(yè)化運作能力，不僅可以降低房地產價格波動的風險，而且可以有效提高物業(yè)資產的利用效率；最后，可以優(yōu)化房地產行業(yè)內部結構。房地產投資信托基金在利潤的驅動下將把資金投向具有一定潛力的房地產企業(yè)及項目，從而促進房地產企業(yè)的優(yōu)勝劣汰和房地產項目的優(yōu)化；同時，在基金支持下還可以通過兼并、收購重組等手段加快同行業(yè)企業(yè)間的聯(lián)合，有利于房地產大型企業(yè)集團的出現(xiàn)，充分實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置和發(fā)現(xiàn)項目的最大價值。 此外，普通市民也可以通過購買房地產信托投資基金，來對沖房價上漲的風險，因此它的長期投資價值明顯，從長遠來看，迫于通脹預期逐漸加大、去貨幣化行為進一步擴大，房價仍然會上漲，這將給普通市民提供一個投資渠道，給房地產市場增添了活力。 中國日報：天津未來需要做哪些工作做好房地產信托投資基金？ 高博士：首先，盡快完善REITs實施細則和配套措施。要盡快制定相關規(guī)范各種房地產信托經營業(yè)務的政策、法規(guī)及實施細則。要盡快明確房地產投資機構投資信托基金運作模式、房地產信托經營業(yè)務的稅收制度等具體操作細節(jié)。從REITs的發(fā)展經歷來看，優(yōu)惠的稅收政策是其發(fā)展最根本的驅動力和保障。各國和地區(qū)都對REITs制定了專門的稅收法規(guī)，要求REITs在滿足一定條件的前提下，可以在REITs層面免征所得稅。同時，為了提高REITs產品的流動性，大多數(shù)國家對于投資REITs免征交易印花稅，投資者取得的分紅收益也給予一定的稅收減免。由于REITs以收購物業(yè)資產、購買不動產企業(yè)相關股權和債權等為主要標的，不動產資產轉賣活動十分頻繁。中國現(xiàn)行的稅收制度將導致REITs運作的交易成本非常高，會直接削弱了產品的盈利水平。特別是由于缺乏信托財產登記等制度，REITs取得的財產難以真正的破產隔離，無法實現(xiàn)對抗第三人的效力，也不利于維護投資者的合法權益。因此，要盡快制定頒布專門適用于REITs試點的稅收、會計、登記等制度。 其次，合理規(guī)劃、明確定位。盡管目前銀行收緊了對房地產開發(fā)的信貸供給，但一些信譽較好的大型房地產公司仍能較易獲得銀行貸款的支持和從其他渠道滿足自己的資金需求，信托公司在向這些對象提供貸款支持時，與銀行相比并不存在明顯優(yōu)勢；而對當前融資困難的中小型房地產公司提供融資又具有很大的潛在風險，這就形成了一個在確定客戶對象上的兩難選擇。我們必須要對REITs合理規(guī)劃、明確定位，使REITs和銀行等金融機構形成優(yōu)勢互補的良性發(fā)展格局，這也有利于進一步把天津建設成為極具特色的金融城市，培育天津的基金產業(yè)國際地位。 最后，大量引進人才。房地產基金的成功運作，需要大量既懂房地產專業(yè)知識，又掌握投資銀行業(yè)務和相關法律法規(guī)的復合型人才，而現(xiàn)階段國內能夠符合這些條件的人才并不多，基金管理人員往往擅長單一的專業(yè)領域，很難適應大規(guī)模房產投資基金的經營運作，所以，發(fā)展我國房地產投資基金迫切需要更多相關專業(yè)人才。 中國日報：您認為金融危機背景下,房地產信托投資基金的試點將為金融市場、房地產市場等帶來哪些其他積極因素？您對此有什么好的建議和意見？ 高博士：當前我國城市化進程勢不可擋，城市化發(fā)展空間很大，住房商品化日益普及，人民群眾在全面建設小康社會階段的首選消費熱點還是商品住房。在人均收入持續(xù)增加的背景下，商品住房消費需求占社會消費總需求的比重還是很高，城市其它房地產的需求也將不斷增長，這決定了在房地產投資總量不盲目擴大的前提下，房地產投資的長期預期收益應該比較高，房地產投資信托基金的收益也相應較高。在金融危機蔓延、股市價格動蕩，以及物價持續(xù)上漲、貨幣面臨貶值，房地產市場發(fā)展面臨困境的局面下，REITs的推出，對我國房地產市場的健康發(fā)展，對我國金融市場的深化具有重要積極作用。 1、推動了資本市場發(fā)展。REITs將中小投資者原先難以涉足的規(guī)模化房地產投資通過小額金融工具而轉化為一般投資者均可以參加的標準化產品，從而提高了金融市場的廣度和深度。 2、提高了金融體系效率。REITs極大地活躍了房地產金融市場，使很多房地產公司在需要資金時不再單純依賴于銀行而轉為直接在資本市場上籌資。房地產信托投資基金與商業(yè)銀行的競爭，有助于提高金融體系自身的運行效率。 3、優(yōu)化了金融結構。房地產信托投資基金為適應資金供求雙方的需要不斷開發(fā)出新的信托產品，在使投資信托本身的信托資產多樣化的同時，也促使資本市場、貨幣市場、保險市場的金融工具多樣化，從而促進了金融資產多樣化局面的形成和進一步發(fā)展。 當然，我國的房地產投資信托在理論上還處于起步階段，必須加強對房地產投資信托理論的研究探索，并推動政策的市場化。我們應該盡快建立一套房地產投資信托基金體系，完善房地產投資信托基金的具體操作，減輕銀行的壓力。同時也要盡快建立完善的法律體系，保證和維持整個市場的公平、公正、公開和透明，來推進房地產投資信托業(yè)健康、理性有序地發(fā)展。還要盡快培養(yǎng)大量的機構投資者。我國目前真正意義上的機構投資者還很少，這對于房地產投資信托基金的發(fā)展非常不利，所以加快培育機構投資者勢在必行。 編輯：鄧京荊 董淼 來源：中國日報駐天津記者站 （記者 李享 王鈺）
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