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房貸優(yōu)惠終止傳言引購房熱 政策存廢取決于中央 2009-11-12 08:53
中國房地產(chǎn)協(xié)會的副會長顧云昌稱，今年十二月份的中央經(jīng)濟(jì)工作會議肯定會對當(dāng)前的中國房地產(chǎn)總體發(fā)展態(tài)勢作出一種結(jié)論性的分析，只有看中央如何判斷，才能決定房地產(chǎn)政策的取向，他個人認(rèn)為，保持現(xiàn)在的狀態(tài)比較好。 中國日報網(wǎng)消息：國家先后出臺包括首套住房貸款利率七折，二手房契稅、營業(yè)稅減免，等救市政策，的有效期接近尾聲，明年是否還會繼續(xù)執(zhí)行？會不會終止？都還沒有定論，但一部分購房者已開始提前行動，想搭上房產(chǎn)優(yōu)惠政策的末班車，房產(chǎn)中心人滿為患，過道上和各個窗口都擠滿了人，連房產(chǎn)中介的業(yè)務(wù)員也穿梭在看房路上。 11月11日央視經(jīng)濟(jì)半小時節(jié)目播出《顧云昌：樓市優(yōu)惠政策是否終止12月份中央經(jīng)濟(jì)工作會議定》，以下是節(jié)目實錄： 今天公布了10月份的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，CPI雖然環(huán)比保持了上升，但同比仍然下降0.5%。和仍處于負(fù)值的CPI相比，房價上漲的腳步要快得多，全國70個大中城市房屋銷售價格比去年同期上漲3.9%，特別是新建住房銷售價格更是同比上漲了4.0%。 房價連續(xù)8個月上漲也使得有關(guān)房地產(chǎn)優(yōu)惠政策是否延續(xù)的爭論不斷加劇。去年年底，為了刺激樓市需求，國家先后出臺包括首套住房貸款利率七折，二手房契稅、營業(yè)稅減免，等救市政策，現(xiàn)在這些政策的有效期接近尾聲，明年是否還會繼續(xù)執(zhí)行？會不會終止？ 而今天傳出的建行取消房貸利率7折優(yōu)惠的消息更是放大了這樣的擔(dān)憂。那么市場會對這樣的擔(dān)憂做出什么樣的反應(yīng)呢？先來看看記者在北京的調(diào)查。 部分購房者開始提前行動，樓市再現(xiàn)火爆場景 為了了解過戶的實際情況，記者采用了隱蔽拍攝的方式。在朝陽區(qū)房產(chǎn)交易中心記者看到，整個大廳到處都是排隊等待過戶和辦證的購房者。幾排座椅已經(jīng)坐滿了人，過道上和各個窗口都擠滿了人。有的人從早上5點就起來排號，在長時間的等待中，甚至都睡著了。由于怕錯過號，有的人到了吃飯時就隨便買點盒飯打發(fā)，記者了解到，最近幾周來，這里都是人山人海。 “我現(xiàn)在拿號的話，要等到什么時候才能辦？” 朝陽區(qū)房產(chǎn)交易中心工作人員：“兩三個小時。” 在下午兩點鐘，記者排隊拿到號的時候，已經(jīng)到了1500多號。工作人員現(xiàn)在每天都會加班到晚上。所以這里每天差不多辦理辦理2000套過戶手續(xù)。 朝陽區(qū)房產(chǎn)交易中心工作人員：“只要拿到號，等到多晚都會辦理完。” 2008年12月，國務(wù)院在全國層面上出臺了房產(chǎn)信貸新政，將首付比例降至20%，利率打七折，并對二手房交易的營業(yè)稅也進(jìn)行了大幅調(diào)整，比如原來超過5年免征改為超過2年即免征。迄今為止，明年各類優(yōu)惠政策是否繼續(xù)執(zhí)行，從中央政府層面仍無明確的信息透露出來。但是，由于市場對政策變化的普遍預(yù)期，從11月初開始，市場出現(xiàn)了非常活躍的行情。 這是一位購房者11月9號用手機(jī)拍攝到的畫面。當(dāng)時他在北三環(huán)馬甸橋附近的陽光麗景小區(qū)看房，雖然畫質(zhì)不清晰，但是我們還是可以清楚的看到，狹窄的過道里擠滿了人。他們都是購房者，房間里已經(jīng)有一批購房者在看，他們只好等在外面。不過從他們執(zhí)著的等待可以看出來，他們非常期望買到這套房子。鏈家地產(chǎn)陽光麗景店的趙經(jīng)理，就是那天帶客戶看房的經(jīng)紀(jì)人之一，見到如此火爆的情景，他也感到相當(dāng)意外。 鏈家地產(chǎn)陽光麗景店經(jīng)理趙先國：“買房人大概有30人左右，加上我們中介公司的人，有50人，全在一塊，一套房子一百零幾平米，站的地都沒有這么一個火爆。” 記者：“這個情況多見嗎？” 趙先國：“很少見，我干中介也3、4年了，第一次見到這么多人。” 記者了解到，陽光麗景位于北三環(huán)馬甸橋東南角，鄰近中軸路和黃寺大街，小區(qū)在綠化，配套設(shè)施等方面，都有不錯的口碑。不過出現(xiàn)這種火爆的場面，連賣家自己也覺得非常吃驚。 趙先國：“起初在中介掛的價格是335萬，賣家后來就說，如果有人出360萬我就賣，那天當(dāng)場就有兩個客戶給增長到360萬元。” 結(jié)果，這套眾人爭購的房子，最后竟然還是沒有賣出去。 趙先國：“買主就感覺這個房子賣的太快了，感覺很吃驚，是不是覺得我360萬海便宜點，還是沒下定決心賣這個房子。” 趙經(jīng)理認(rèn)為，房子所處地理位置和配套設(shè)施有優(yōu)勢，不過這套房源之前掛牌掛了兩個多月，現(xiàn)在突然變的如此走俏，還有一個重要的原因，就是購房者都擔(dān)心購買第二套房的優(yōu)惠政策，可能很快取消，所以要搭上這趟末班車。 記者在走訪了幾家房產(chǎn)中介后了解到，類似的情況并不是個例，在中原地產(chǎn)朝外佳會店，記者見到了剛剛出售了房子的賣主許大姐，她告訴記者，前兩天賣房子的時候，也遇到過買家爭購的情形。 記者：“星期天的時候簽的約，簽約的時候客戶爭起來是嗎？” 賣房人許女士：“對，不光是他們兩個，還有幾個人等著要呢。” 中原地產(chǎn)朝外佳會店經(jīng)理劉傳品是這筆業(yè)務(wù)的經(jīng)紀(jì)人，她告訴記者，當(dāng)時出現(xiàn)了非常戲劇性的場面。 中原地產(chǎn)朝外佳會店經(jīng)理劉傳品：“一個客戶當(dāng)時就決定了，另外一個客戶一聽說別人定，他就覺得這個房源緊張起來，他就說我也要拿錢過來定，當(dāng)時從銀行里面取7萬元現(xiàn)金就過來，就要定房子，后來這邊業(yè)主馬上就要在合同上簽字，在沒簽字之前，他就急沖沖地跑進(jìn)去，說我要全款給你，而且每平米加100塊錢，這樣的情況下，業(yè)主給他簽了。” 記者：“掛了多長時間？” 賣房人許女士：“掛了好幾個月了，兩三個月，然后一下子搶掉了。” 而在中原地產(chǎn)朝外佳會店，記者還注意到這里一個跟平常明顯不一樣的情形。 記者：“今天我來看到你看這么多位子都是空的位子，所以我覺得挺奇怪的。” 劉傳品：“現(xiàn)在這一段時間成交量上來了，好多客戶現(xiàn)在積極地看房子，雖然今天是周一吧，大家都是現(xiàn)在這個點都是帶看去了。” 劉長平告訴記者，如果以這樣的速度賣房子，她負(fù)責(zé)的店面的銷售套數(shù)，完全可以達(dá)到10月份數(shù)量的兩倍，而在另一家地產(chǎn)公司21世紀(jì)不動產(chǎn)，記者也見到了，購房者踴躍簽定合同的情況。 21世紀(jì)不動產(chǎn)安信瑞德海晟名苑店經(jīng)理冶芳云：“現(xiàn)在我們幾個會議室都在洽談和簽約，我給您看一下，到下班晚上五點之后，買賣雙方我們都約定好時間，就過來直接來簽約。” 冶芳云告訴記者，21世紀(jì)在北京的銷售量，這兩個月明顯增多，總量每周達(dá)到3000套左右，而之前只有一兩千套，中原地產(chǎn)北京總部副總經(jīng)理宮萍也告訴記者，北京市二手房市場整體都出現(xiàn)了明顯的上升，最近幾天的成交量尤其突出。 中原地產(chǎn)北京總部副總經(jīng)理宮萍：“從中原自己的成交數(shù)據(jù)上來看，十一月份的第一周環(huán)比十月的最后一周也是增長的，成交量也是增長的，我們看到最近比如說，十一月的周六周日這兩天的成交數(shù)據(jù)和十一月份的周一到周五相比，日均相比也是增長兩倍左右的數(shù)據(jù)。” 對房產(chǎn)優(yōu)惠政策最敏感的是二手房和中低檔房 我們看到，雖然樓市優(yōu)惠政策會不會退出？何時退出？都還沒有定論，但一部分購房者已經(jīng)開始提前行動，想搭上房產(chǎn)優(yōu)惠政策的末班車了。 其實，不止國家出臺的這些優(yōu)惠政策，去年年底一些地方政府自行出臺的房產(chǎn)優(yōu)惠政策也到了最后倒計時階段，像上海市《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》中包含的14條優(yōu)惠措施，其中大部分在今年12月31日到期。上海樓市在最后的優(yōu)惠期里有什么樣的表現(xiàn)？一起來看看。 受南下冷空氣的影響，11月的申城雷雨交加、氣溫驟降，但即便如此，早上九點，當(dāng)記者趕到我愛我家長島店的時候，這里已經(jīng)完成了兩筆簽約。 上海我愛我家房屋租賃置換有限公司營業(yè)經(jīng)理李然：“下雨也有很多業(yè)務(wù)員都出去看房去了，而且今天你們早上來之前，其實在9點鐘的時候，已經(jīng)有好幾撥客戶來過了，下班以后，整個會有一個看房的高峰期。” 記者：“近段時間？” 李然：“對，體現(xiàn)出來的一些特色。” 簽約人唐先生：“再大的雨也要來，因為稅費改革，所以我要趕在這個政策12月31日最后一天，所以我昨天馬上賣出房子，今天馬上買進(jìn)房子。“ 為了改善住房條件，唐先生決定賣掉家里的老房子，購進(jìn)新房，而完成這一買一賣兩筆買賣，他僅用了12個小時。 記者：“看這個房子看了多久很快就決定了嗎？” 簽約人唐先生：“兩天。” 記者：“兩天就簽了單？” 簽約人唐先生：“對，馬上就簽。” 記者：“為什么這么著急？” 簽約人唐先生：“這是個大件，那就是錢呀，那就是錢，因為這個政策出來以后，明年可能上海房價還要漲，一樣要漲的，不如我現(xiàn)在就買，可能我這個損失會小一點，到明年我肯定是承受不了的。” 舉例而言，一套持有期限在2-5年的普通商品住宅，假設(shè)以150萬元成交價格計算，優(yōu)惠取消后，房東需多支付包括營業(yè)稅、個人所得稅、印花稅等在內(nèi)的近12萬元稅費，這幾乎占到了整體房價的8%。因此，隨著上海樓市營業(yè)稅費等一系列優(yōu)惠政策的即將到期，很多前期持觀望態(tài)度的自住買家也按捺不住，紛紛加快入市。 李然：“我們上個月成交，也有的客戶之前2、3月份就出來看房，但是中途大概在6、7、8(月份)這個時間段里面他又停止了，他說我今年不考慮了，但是目前牽涉到政策更改，就又出來看，然后上個月就定掉了。” 另一方面，可能增加的交易成本也使得許多賣家惜售心態(tài)不斷減緩，為趕上優(yōu)惠政策的“末班車”，市場上甚至出現(xiàn)了近期少有的價格松動。 李然：“目前顯示器上這套房源，業(yè)主是11月2日來登記掛牌的，房東告訴我們業(yè)務(wù)員，他是急于出手，而且價錢還可以談，這里還有一套房東在10月25日，房東就主動讓價三萬。” 而眼前這位準(zhǔn)備賣房的客戶的想法，也許多少可以代表當(dāng)下許多房主的心態(tài)。 賣房人王先生：“基本上一個禮拜，可能也就周六周日可能會有兩三個客戶來看，現(xiàn)在多了，現(xiàn)在基本上有時候上班的時候就來個電話，什么時候有空看房，如果是按數(shù)量算的話，至少比以前多一倍多，兩個禮拜左右前又開始多，我這次來關(guān)注這個東西，最主要就是覺得見鬼了，一會兒這么少，一會兒又這么多人看，看瘋了，我價格沒變，后來我就上網(wǎng)查，說這個政策要變。” 在王先生看來，在優(yōu)惠稅費的刺激下，大多數(shù)持幣觀望的買家開始陸續(xù)入市，這正是高位拋售的好時機(jī)，再不出手，很能被套牢。 賣房人王先生：“我也不傻，現(xiàn)在什么價位了，已經(jīng)在天上了，我再加價20萬誰來買呀，可能就是說有價無市，那我就更不劃算了，所以我就打算，在年底前把手上這套房出了，我再買一套，然后又可以規(guī)避掉10幾20萬的稅，我是這么打算的。” 據(jù)我愛我家各門店的統(tǒng)計，今年1月至今，上海二手房價格指數(shù)已經(jīng)上漲了近8%。正是考慮到成交實際，以及高位套現(xiàn)的想法，越來越多的賣方者開始接受議價。加之稅費優(yōu)惠的最后期限，雙重因素導(dǎo)致了近期的成交活躍。 李然：“從我愛我家所有的門店體現(xiàn)出來，這個月目前我們的簽約量，包括整個公司的業(yè)績、進(jìn)度，都比上個月同期要好很多，目前我們這家店現(xiàn)在已經(jīng)簽了8單買賣了，如果按照進(jìn)度，24單買賣是肯定沒問題的，也就是說完全有可能這個月會簽到30單，而上個月我們做了19單，都比往常正常的進(jìn)度要高很多。” 來自我愛我家的統(tǒng)計顯示，10月份上海二手住宅成交量為22909套，環(huán)比9月份上漲1.09%，止住了自下半年以來成交量連續(xù)下滑的趨勢；成交均價也達(dá)到13187元/平米，環(huán)比上漲4.28%，再次刷新上海二手房成交均價的歷史。 同時由于房齡在2至5年間的普通住宅交易對優(yōu)惠政策調(diào)整最為敏感，因此近期，像唐先生這種以改善性需求為主的置換性購房便大幅增加，中低檔房成為目前市場成交主力。 而與此形成鮮明對比的是上海中高檔樓盤交易量的萎縮態(tài)勢。 李然：“他對后市比較有信心，這是第一點，第二點可能他會尋找一種契機(jī)，等到十一月底、十二月最高的時候拋出去。” 以整體定位較高，高端、次新樓盤相對集中的徐匯中心板塊為例，徐匯區(qū)房地產(chǎn)交易中心工作人員表示，目前并未出現(xiàn)預(yù)約、排號激增的情況，優(yōu)惠稅收政策對高檔市場影響有限。 記者：“國家都有一些契稅，這些稅上的優(yōu)惠到年底可能會有調(diào)整，這樣您選擇在現(xiàn)在這個時間段賣房子跟這有關(guān)系嗎？” 徐匯區(qū)房地產(chǎn)交易中心客戶：“關(guān)系不是很大，原計劃就是在這個時候賣的。” 徐匯區(qū)房地產(chǎn)交易中心客戶：“這個時候賣沒有關(guān)系。” 你注意到?jīng)]有，不管是北京還是上海，對房產(chǎn)優(yōu)惠政策到?jīng)]到期，最敏感的還是二手房和中低檔房。 沒錯，買這兩種房子的一般都是要改善改善居住條件的老百姓，國家和地方政府出臺的優(yōu)惠政策大家還是挺看重的，畢竟利息、稅費上面多幾萬少幾萬對大多數(shù)家庭來說也不是個小數(shù)目。 和我們看到的北京上海相比，二線城市又會如何面對前途未卜的樓市優(yōu)惠政策呢？
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